2003年普洛斯将“物流地产”的概念带到中国，意味着中国物流地产的兴起。2005年12月11日我国物流业对外商正式开放，给物流地产带来一场投资热潮。

　　《2013-2017年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》（下简称报告）梳理了外资在我国投资物流地产的标志性事件：2005年12月，在新加坡上市的丰树物流房地产投资基金宣布，收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，收购价为1.2亿元人民币。这标志着外资基金投资物业跨出了高档办公楼、商铺的传统投资领域。

　　2006年1月，全球排名第二的工业地产开发商AMB从爪哇控股有限公司购得上海一块面积为17474平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地。2007年3月下旬，澳大利亚工业地产集团麦格理佳文斥资1.21亿元人民币收购了上海奉贤48000平方米配送中心。

　　物流地产概念引入至今10年，普洛斯、麦格理、AMB、腾飞等外资企业凭借自身发展优势在中国物流地产领域占有相当市场份额，国内房地产开发商暂难以与其媲美。

　　国内房地产开发商物流地产投资滞后，住宅限购促投资热相比外资物流地产专业开发商而言，我国进行物流地产专业开发的企业较少。对于房地产开发商来说，由于住宅地产的高盈利性，以及物流地产的相对低盈利性，房地产商们在开始并未将物流地产作为盈利点来开发，更多的是因其低廉的地价大肆圈地，进行投机炒卖。

　　随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才被房地产企业重视起来。在这个过程中，物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。

　　仓储供不应求+政策利好促使多方开发主体发力。

　　报告显示2010年中国通用仓库需求面积共计7.01亿平方米，实有通用仓库面积5.5亿平方米，仓库供需指数（实有仓库面积/社会需求仓库面积）为0.785，指数小于1，说明通用仓库供不应求。现有仓库中，近20%是近些年来建造的立体仓库，80%为不同时期建造的平房库与楼房库。相对而言，立体仓库的市场需求更旺盛。在这种供需状态下，许多货物只能储存在露天货场、或是不合格的简易库房之中。

　　到2011年底全国通用仓库的面积已达6.8亿平方米，仓库供需指数为0.882，比上年提高了0.1，仍处于供不应求状况。其中冷库容积已达7111万立方米，2009-2011年年均增长7.9%；全国危险品仓库面积约6000多万平米、储罐约7200多万立方米。2011年296家公共仓储企业及兼营的商贸企业仓库总面积增长30.5%，其中立体仓库增长了45.1%，45家企业的冷库容积增长了36.7%.

　　仓储设施的供不应求，而市场需求特别是电子商务的物流需求增长较快，导致仓库租金普遍增长。不少传统物流公司和电商企业（阿里巴巴、京东、卓越、当当、凡客等）也大举进军物流地产，由“轻资产”向“重资产”转化。

　　另外，政策的优惠也在一定程度上刺激了物流地产的发展。全国各地区出台的物流业“十二五”发展规划，物流园区、配送中心等项目是重点建设内容，堪称“百花齐放”。